전세사기 특별법 및 피해자 지원 방안

전세사기 피해자 지원 특별법

국토교통부는 2023년 5월 25일 전세사기 피해자 지원을 위한 한시적 특별법 <전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법>이 국회 본의회에서 되었다고 밝혔습니다.

< 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 > 은 공포 후 즉시 시행되며, 시행 이후 2년간 한시적으로 운영될 예정입니다. 또한 전세사기 특별법 제정과 함께 특정경제범죄법을 개정해 전세사기범에 대한 가중처벌도 추진하기로 했습니다.

전세사기 특별법에 대한 쟁점이 되고 있는 주요 내용

- 우선매수권과 최우선변제금 입니다.

➊ 우선매수권

거주 중인 주택이 경매 또는 공매될 경우, 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한을 부여한다는 것입니다. 전세사기피해자는 우선매수권을 이용해 본인이 주택을 낙찰받거나, LH에 우선매수권을 넘기면 LH는 주택을 낙찰받아 공공임대로 전환해 장기간 저렴하게 거주할수 있대록 하겠다는 것입니다.

① 예를들면 집이 경매에 넘어가게 되면 최고가로 입찰하는 경우에만 낙찰 받을 수 있습니다. 본인이 1억원에 입찰했는데 다른 경매입찰자가 최고가 1억5천만에 입찰했다면 본인은 낙찰받을 수 없습니다. 이에 전세피해자에게 우선매수권을 부여해 1억5천만에 다른경매입찰자보다 우선 매수할수 있는 권한을 부여해주겠다는 것입니다.

➋ 낙찰에 필요한 자금 및 금융지원

① 경매 시 거주주택을 낙찰 받거나 신규주택을 구입하는 경우 저리의 전세대출을 지원합니다. 2억4000만원 한도에서 1.2~2.1% 초저리 전세대출을 지원하기로 했습니다.

② 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환 가능하고, 그 기간 동안에는 신용정보 등록을 유예할 수 있도록 했습니다. 이를 통해 신규로 구입이나 전세자금 대출을 받을 수 있게 했습니다.

③ 전세사기피해자가 기존 임차주택 낙찰 시, 취득세 면제 (200만원 한도), 등록면허세 면제, 3년간 재산세 감면을 지원합니다.

➌ 최우선변제금

최우선변제금이란？ 세입자가 살던 집이 경매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다 앞서 배당받을 수 있는 최소한의 금액을 말합니다.

집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 전세사기 피해자에 대해 최우선변제금만큼 최장 10년간 무이자대출을 해주겠다는 이야기입니다.

① 집이 경매에 넘어가게 되면 1순위로 체납된 세금을 먼저가져갑니다. 2순위는 은행 등이고 그리고 세입자가 가져가게 되는데 1순위, 2순위가 다 가져가면 세입자는 가져가는 돈이 없게 됩니다. 서울기준 주택 보증금 1억6500만원 이하이면 5500만원을 1순위, 2순위보다 세입자에게 먼저 주자는게 최우선변제금입니다.

소액임차인 보증금 → 최우선변제금
- 서울 : 1억6500만원 이하 → 5500만원 이하
- 인천 : 1억4500만원 이하 → 4800만 이하
- 안산 : 8500만원 이하 → 2800만원 이하
- 기타 : 7500만원 → 2500만원 이하

전세사기피해자들이 요구하는 특별법의 문제점

전세사기 피해자들은 보증금을 돌려받을 방법은 사실상 사라졌다며, 기존의 전세보증금은 돌려받지 못하게 된 상황에서 설령 최우선변제금 무이자대출, 초저리 전세대출이라 하더라도 또다른 빚을 지라는 얘기라며 이는 결국 피해임차인이 금융기관에 갚아야할 돈으로, 최소한의 숨통을 틔어주는 역할 이상을 기대하기는 어렵다고 말했습니다. 정부 책임없이 추가적인 대출로 피해자들의 빚더미만 늘리는 정부의 최우선변제금 무이자 대출방안에 대해 수용하기 어렵다고 밝혔습니다.

전세사기 피해자 특별법 지원대상 요건

특별법에 따라 위원회에서 < 전세사기피해자 >로 결정받기 위해서는 아래의 다음과 같은 요건을 동시에 충족할 필요가 있습니다.

아래 요건을 충족하는 임차인

➊ 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 받은 임차인 (임차권등기를 마친 경우도 포함)

➋ 보증금 3억원 이하 (위원회에서 시·도별 및 피해자 여건 등을 고려해 4.5억 → 5억원까지 조정 가능)

➌ 경매 또는 공매, 임대인 파산 등으로 + 다수의 피해자가 발생 또한 예상 될 경우
- 임대인의 파산 또는 회생절차인 경우, 임차주택의 경매 또는 공매 절차인 경우(세금체납으로 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등도 해당

➍ 임대인의 보증금반환 채무 불의행 의도를 의심할 상당한 이유인 경우
- 당초 임대인등에 대한 수사 개시를 사기 요건으로 규정하였으나 기망, 반환능력 없이 다수의 주택을 취득하여 임대, 반환능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도 등의 사유를 추가

아래 3가지 중 하나에 해당하는 경우는 전세사기 피해자 대상자에서 제외됩니다.

➊ 보증 또는 보험에 가입(임차인, 임대인 무관)되어 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우
➋ 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 경우
➌ 임차인이 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

전세사기 피해자 지원 방안

특별법에 따른 전세사기 피해자로 인정된 경우 경매·공매 시 임차주택을 매수할 것인지, 임차주택에 계속 거주를 희망할 것인지에 따라 지원 방안이 달라집니다. 또한 생계가 곤란한 피해자에 대해서는 긴급복지 및 신용대출을 지원합니다.

1. 전세사기 피해자는 경매 또는 공매 시 임차주택에 대해 2가지 중 선택 할 수 있고 지원 방안이 달라집니다.

① 주택을 낙찰 받을 경우
② 공공임대로 전환할 경우

➊ 임차주택 낙찰을 선택한 경우 지원 해택

-  경·공매 유예·정지
- 우선매수권 부여
- 조세채권 안분
- 낙찰자금 지원
- 취득세 면제, 재산세 감면

① 경·공매 유예·정지
- 현행 : 경매 유예‧정지는 경매신청자만 가능, 현재는 금융당국 요청 및 금융권의 자율적 협조에 따라 유예중입니다.
- 특별법 : 피해 임차인이 직접 경매 유예‧정지 신청 가능합니다.

② 우선매수권 부여
- 현행 : 임차주택에 대한 경매 진행시 피해임차인은 다른 채권자 등과 마찬가지로 최고가로 입찰하는 경우에만 낙찰 가능합니다.
- 특별법 : 피해 임차인이 거주 중인 주택이 경·공매될 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한을 부여합니다. (우선매수 신고시 최고가낙찰액과 같은 가격으로 낙찰 가능하며, 임차인이 희망 시 LH에 우선매수권 양도도 가능)

③ 조세채권 안분
- 현행 : 임대인의 세금체납액이 많을 경우, 피해임차인은 사실상 경매신청이 불가능하거나 경매 시에도 배당 손실이 큰 상황입니다.
- 특별법: 임대인의 전체 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수해 피해 임차인은 경공매 신청이 가능하게 하고, 배당도 증가됩니다.

④ 경·공매 낙찰시 금융 지원
- 전세사기 피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택 구입시 금융을 지원합니다.

⑤ 세제 지원
- 임차주택 낙찰 시 취득세 면제(200만원 한도), 등록면허세 면제, 3년간 재산세 감면을 지원합니다. 아울러, 전세사기 피해자는 최대 1년 지방세 납부기한 연장 및 징수, 고지, 체납처분 유예 등을 지원합니다.

➋ 임대주택으로 전환을 선택할 경우 지원 해택

- 피해자가 LH에 우선매수권 넘기면 LH가 우선매수권을 받아 공공임대로 전환해 공급합니다.
- 장기간 저렴하게 거주

① 임대조건
- 전세사기 피해자는 소득 및 자산요건 고려 없이 매입임대 입주자격을 부여합니다.
- 임대료(시세 대비 30~50%), 거주기간(최대 20년) 등은 현행 매입임대 공급조건과 동일하게 적용됩니다.
- 낙찰가격, 주택상태 등에 따라 LH가 현 임차주택을 매입 못할 경우, 인근지역 유사 공공임대에 우선 입주할 수 있는 자격을 부여합니다.

2. 전세사기 피해자 생계 지원

- 생계가 곤란한 피해자에 대해서 전세사기피해자도 <긴급복지 지원법>에 따라 생계비 등을 지원합니다.

① 생계비 지원
- 재난, 재해 등 위기상황 발생시 지원하는 긴급복지 지원제도를 ‘전세사기 피해자’ 가구에도 적용하여 생계비 등을 지원합니다.
- 기존 긴급복지 요건 충족시 지원종류에 따라 1인가구 기준 생계비(월 62만원), 의료비(300만원 이내), 주거비(월 40만원대도시) 등을 지원합니다.

② 신용대출 지원
- 한부모, 조손 가정 등에 지원하는 3% 금리의 신용대출을 전세사기 피해자에게도 지원합니다.

3. 정부가 직접 찾아가는 지원서비스 확대

- 생계가 바빠 피해지원을 신청하기 어렵거나, 몰라서 활용하지 못하는 일이 발생하지 않도록 지자체, 피해지원센터 등과 찾아가는 서비스를 지원합니다.

전세사기피해자 지원대상 확인절차

국토부 내 전세사기 피해지원위원회를 설치하고, 신청은 임차인이 하며, 전세사기 피해지원위원회에서 요건 모두 충족 여부를 판단하여 피해자 여부를 최종 결정합니다.

신청(전세피해자) ⇨ 기본요건 조사·확인(지자체) ⇨ 심의의결(피해지원위원회) ⇨ 피해자 결정(국토부)

① 신청 : 피해임차인이 지자체에 신청서 및 첨부서류 제출, 지자체는 접수 즉시 국토부 및 신청인에게 통보
② 피해사실 조사 : 지자체는 신청 접수일로부터 30일 이내에 피해조사를 완료한 후 국토부로 결과 송부
③ 심의 요청 : 국토부는 조사결과를 종합하여 위원회로 안건 상정
④ 심의 및 의결 : 위원회는 국토부의 안건 상정 후 30일 이내에 전세사기피해자등 심의 및 의결하고 필요한 경우 국토부의 추가조사 가능
⑤ 전세사기피해자 결정 : 국토부의 결정 및 결정문 송달
⑥ 이의신청 : 송달받은 날부터 30일 이내에 국토부에 이의신청 가능
⑦ 재심의 : 위원회는 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 다시 심의 및 의결
⑧ 지원 신청 : 전세사기피해자 등이 관계기관에 직접 지원 신청

전세사기피해자 지자체 시도별 신청 접수처

서울 전월세 종합지원센터
강원도청 건축과
부산광역시청 주택정책과
충청북도청 건축문화과
대구광역시청 토지정보과
충청남도청 건축도시과
인천 전세피해지원센터
전라북도청 주택건축과
광주광역시청 주택정책과
전라남도청 건축개발과
대전광역시청 토지정보과
경상북도청 건축디자인과
울산광역시청 건축정책과
경상남도청 건축주택과
경기 전세피해지원센터
세종특별자치시청 주택과
제주특별자치도청 주택토지과