9.13 부동산 대책 고가 주택 다주택자 종부세 인상 및 대출 금지 LTV

김동연 경제부총리, 김현미 국토교통부 장관, 최종구 금융위원장, 한승희 국세청장 등 관계부처는 13일 정부서울청사에서 9·13 주택시장 안정방안을 발표했다. 전국 주택가격은 안정세가 지속되고 있으나, 서울과 일부 수도권 중심으로 단기간에 주택 시장이 과열되면서 갭투자 비중이 크게 증가하는 등 투기 수요가 급증하는 것에 대한 대책 방안이다.

규제지역은 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역으로 서울 전역과 경기 광명, 성남, 과천, 고양, 남양주, 하남, 구리 등 수도권 일부 지역, 세종시 전역, 부산시 일부 등이다.

▶우선 부동산 대책에는 다주택자의 투기수요를 차단하기 위해 종부세를 대폭 강화했다.

✔1주택자 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)는 과세에서 제외된다.

1) 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 추가 과세한다.

3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행대비 +0.1~1.2%p 세율 인상한다.

조정대상지역 내 2주택이나 고가 1주택 보유자의 경우 종전에는 없던 종부세 1주택(18~23억원), 다주택(14~19억원) 구간을 신설해 세율을 0.2~0.7%p 인상한다.

2) 재산세와 종부세의 세부담 상한도 상향 조정한다.

✔1주택자 및 기타 2주택자는 현행을 유지한다.

조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 현행 150%➡300% 인상한다.

▶다주택자 주택구입 목적의 주택 담보대출 금지 LTV (담보인정비율)

➊ 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV = 0%)

➋ 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지한다.

<예외 허용>
추가 주택구입이 이사 부모 봉양 등 실수요 이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용한다.
①기존 주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
②기존 주택 보유 인정(무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)

➌ 규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지

<예외 허용>
무주택세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우와 1주택세대는 기존주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용한다.
① 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)

▶다주택자 전세자금보증 및 대출 관련 공적보증 금지

✔다만 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 1주택자도 부부합산소득 1억원 이하까지 보증을 제공한다.

다주택자의 전세자금대출도 막힌다. 전세대출 건에 대해서도 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택수 변동 여부를 확인해 실거주로 확인되지 않을 경우 전세대출금을 회수하도록 한다는 게 정부 방침이다.

 ➊ 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지한다.

 ➋ 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공→ 보금자리론 소득기준을 초과한 경우에는 보증요율 상향한다.

<보금자리론 소득기준>
기본(7천만), 맞벌이 신혼부부(8천5백만), 다자녀가구(1자녀 8천만, 2자녀 9천만, 3자녀 1억)

➌ 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공한다.

▶주택임대사업자 대출규제 강화

임대사업자 대출은 14일 이후 대출신청건부터 대출규제가 적용된다. 투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40%를 도입한다. 특히 투기지역과 투기과열지구 안에서 공시가격 9억원이 넘는 고가주택을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지된다.

현재는 금융회사가 통상 60~80% 수준의 LTV를 자율적으로 적용하고 있다. 주택담보대출을 이미 보유하고 있는 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주택담보대출도 금지된다.

1) 투기지역․투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40% 도입한다.(현재 금융회사가 통상 60~80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용)

2) 특히, 투기지역․투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지한다.

3) 주택 담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주택담보대출을 금지한다.
(주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용한다.)

4) 임대업 대출 용도외 유용 점검을 강화하여 정상적 대출은 원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용을 방지한다.

건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과시 점검하며 임대차계약서, 전입세대 열람원 등을 사후에 반드시 확인한다. 또한 용도외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출을 최대 5년간 제한한다.

▶김동연 부총리, 김현미 국토교통부 장관, 최종구 금융위원장과의 일문일답이다.

<김동연 부총리>
종부세 관련 이번 개정에 대해 구체적인 사례를 말씀드리겠습니다.

이번 종부세의 특징은 3주택 이상자, 조정지역 내의 2주택자에 대한 과세 강화가 가장 큰 특징이다. 개정안의 종부세에 역점을 뒀던 것은 투기 수요의 차단이라는 목적하에서 다주택자에 대한 종부세의 부담을 보다 강화했다는 것이다.

그중에서도 3주택 이상자, 조정지역 내의 2주택자에 대해서는 특히 강화를 했다. 만약 2주택자라고 하더라도 조정지역 외라고 적용대상이 되지 않는다.

예를들어 1세대 1주택자이고, 시가가 18억원 주택의 경우 현재 종부세는 94만 원이다. 오늘 수정안에 따르면 104만 원이 된다. 18억 짜리 주택을 가지신 분의 종부세는 10만 원 정도 올라간다.

반면에 3주택 이상자 또는 조정지역 내의 2주택 이상자가 비슷한 가액의 주택을 소유한 경우, 시가 19억 원의 경우에는 현재 종부세가 187만 원을 내고 있다. 오늘 수정안에 의하면 415만 원이다. 187만 원에서 415만 원으로 2배 이상 뛰게 된다.

또한 시가 30억원 2주택 또는 조정지역 내 2주택 또는 3주택자의 경우에는 현재 554만 원의 종부세를 내고 있다. 이번 개편안에 의하면 1271만 원을 부담하게 된다.

<최종구 금융위원장>
Q: 다주택자에 대해서 주택담보대출을 금지하는 부분이 추가됐다. 어떤 취지인가.

종부세는 다주택 보유자에 대해서 부담을 사후적으로 높이자는 것이라면 대출규제 새로 도입된 부분은 앞으로 은행 돈을 빌려서 지금 살고 있는 집 이외에, 또 자기가 살고자 하는 집 이외에 추가로 주택 구입하는 것은 막겠다는 취지다. 본인이 돈이 많아서 그 돈을 가지고 추가로 주택을 구입하는 것은 어쩔 수가 없지만 그런 투기적인 수요에 은행이 금융을 지원하지 못하도록 하겠다는 것이다.